Marc van der Woude
De gemeente Ede heeft geen marktconform bod gedaan op het volkstuinencomplex Dr. Hartogsweg. Hierdoor is de grond naar een projectontwikkelaar gegaan die 5x zoveel bood. Zo’n 80 tuinders dreigen hun ‘landje’ te verliezen en bewoners van de ENKA-wijk een groene oase.
De Edese Vos zocht uit hoe dit drama zich kon voltrekken. De grond is door NS Vastgoed in november 2022 bij inschrijving aangeboden via de Edese makelaar Ditters. ‘Bij inschrijving’ betekent dat iedere gegadigde binnen een door de verkoper bepaalde termijn eenmalig een eindbod mag uitbrengen. Er is dus geen sprake van onderhandelingen, zoals in een regulier verkooptraject.
Ditters bood het onder de naam ‘Volkstuinencomplex Dr. Hartogsweg Ede’ als investeringsobject aan. De Edese Vos nam het ‘Investment Memorandum’ (de verkoopbrochure) door. Hierin wordt het complex “een in potentie unieke ontwikkellocatie” genoemd. Maar met een disclaimer: “mogelijke herbestemming van de locatie dient men zelf met de Gemeente Ede te realiseren.” Het zou inclusief opstallen op basis van de huidige bestemming – openbaar en gemeenschappelijk groen – worden verkocht. Bij openbaar groen moet je denken aan parken, speelveldjes en groenstroken.
‘Een unieke ontwikkellocatie’
Een beschrijving van de projectontwikkelingen in de ENKA-wijk, inclusief voorzieningen en bereikbaarheid, wekt de indruk dat hier mogelijk woningbouw gerealiseerd zou kunnen worden. Niet alle informatie staat in het memorandum, er is ook een ‘dataroom’ met vertrouwelijke informatie waarin kopers pas inzage krijgen als ze aan de verkoopprocedure deelnemen en een geheimhoudingsverklaring hebben getekend.
Een opvallende passage:
“Partijen worden verzocht om na het bestuderen van het IM en alle beschikbare informatie uit de dataroom een onvoorwaardelijke bieding (dat wil zeggen geen (financierings- of toestemmings-) voorbehouden, al dan niet in de vorm van ontbindende of opschortende voorwaarden) te doen met afname in 2023 òf een voorwaardelijke bieding met afname of nabetaling bij onherroepelijke omgevingsvergunning i.c.m. een beoogd bouwprogramma en een reserveringsvergoeding (in de bieding dient het programma in aantal m² te worden opgenomen, dit onder meer in verband met een meerwaardeclausule in de koopovereenkomst).”
Dit betekent dat NS Vastgoed het volkstuinencomplex bewust in de markt heeft gezet met oog op grondspeculatie om tot woningbouw te kunnen komen. Er is een ‘meerwaardeclausule’ opgenomen. Dit is een bepaling uit het Nederlandse contractenrecht. Als de grond binnen een bepaalde termijn in waarde stijgt (bijvoorbeeld door herbestemming naar wonen of verkoop tegen een hogere prijs) dan profiteert NS Vastgoed daar in mee.
De gemeente Ede heeft meegedongen in de verkoopprocedure en was op de hoogte van de insteek van NS Vastgoed. De gemeente wist dus ook dat als ze de grond echt voor volkstuinen wilde behouden, ze met een redelijk marktconform concurrerend bod moest komen.
Bod gemeente niet marktconform
Als de Edese Vos wethouder Jan Pieter van der Schans vraagt hoeveel de gemeente voor de grond wilde betalen, laat zijn woordvoerder weten dat er een bod van 25.000 euro is gedaan. “Met het bepalen van een reëel bod is rekening gehouden met de huidige bestemming en locatie,” zegt hij.
Dit is opmerkelijk omdat het een perceel van ruim 1 hectare (10.137 m2) betreft. Landbouwgrond in Nederland doet gemiddeld 7,50 euro per vierkante meter, het perceel zou als landbouwgrond dus al ruim 75.000 euro waard zijn. In Ede liggen de prijzen voor agrarische grond overigens boven het landelijk gemiddelde. Voor landbouwgrond waarmee wordt gespeculeerd op woningbouw kunnen de prijzen zelfs pieken. Zo werden vorig jaar bij De Klomp twee percelen verkocht voor respectievelijk 170.000 en 1,2 miljoen euro per hectare, aldus berichtgeving in De Gelderlander.
Openbaar groen, ook wel ‘snippergroen’ genoemd, wat officieel de bestemming van het volkstuinencomplex is, is meer waard. Gemeenten in Nederland rekenen hiervoor tussen de 50 en 175 euro per m2. De gemeente Ede biedt dit ‘snippergroen’ zelf aan voor 135 euro per m2, zo is te lezen op de website van de gemeente. Deze prijs geldt tot 50 m2, het kan zijn dat voor grotere oppervlakten de prijs lager uitkomt. Maar toch, op basis van de rekenwaarde van de gemeente zelf zou 1 hectare op 1,3 miljoen euro uitkomen.
Kijken we naar het huurrendement van de grond op basis van de huidige bestemming, dan ligt dat volgens VAT Ede op 42 cent per m2, dat is 4.200 euro voor een hectare. Met een bod van 25.000 euro heb je je investering er dan in minder dan zes jaar uit. Maar normaal gesproken wordt bij zo’n grondinvestering met een langere terugverdientermijn van 25-30 jaar gerekend. Ook dit laat zien dat het bod van de gemeente allerminst redelijk was in de markt.
Voor een second opinion heeft de Edese Vos ook nog een voormalig gemeentelijke grondspecialist gebeld. Deze wilde niet met zijn naam worden opgevoerd, maar verklaarde dat gemeenten in de regel alleen een bod mogen uitbrengen als er minimaal een taxatatierapport ligt van een onafhankelijke grondtaxateur. Je moet het tenslotte kunnen verantwoorden als daar vragen over komen of misschien wel een rechtszaak. “Het bod van de gemeente Ede lijkt mij in ieder geval niet marktconform, verre van dat. Je kunt je afvragen waarom de gemeente met zo’n laag bod aan de verkoopprocedure meedoet. Je weet dan zeker dat je de grond niet krijgt.”
Wat heeft de koper, Reek & WJ Vastgoedontwikkelingen, aan wie het volkstuinencomplex is gegund, betaald voor de grond? Die informatie staat gewoon in het Kadaster. De koopsom was 128.125 euro. De verkoop is op 17 juli 2023 beklonken.
“Er is geen schriftelijke onderbouwing. Het bod is gedaan op basis van onze kennis en ervaring in de markt.”
Als de Edese Vos wethouder Van der Schans vraagt waarom de gemeente geen marktconform bod heeft gedaan, antwoordt zijn woordvoerder: “Dit is geen landbouwgrond, dus dat is onvergelijkbaar. En snippergroenprijzen van grond zijn afhankelijk van waar de grond is gelegen en wat je ermee kunt doen.” Als ik om een schriftelijke onderbouwing vraag van deze taxatie, is het antwoord: “Er is geen schriftelijke onderbouwing. Het bod is gedaan op basis van onze kennis en ervaring in de markt.”
Dit antwoord bevredigt natuurlijk niet. Het is naar de letter van de bestemming weliswaar geen landbouwgrond, maar wel in de praktijk. De gemeente gebruikt voor volkstuinen zelf de term ‘stadslandbouw’. Bovendien is ‘snippergroen’ meer waard. Als het bod is gedaan op basis van “kennis en ervaring in de markt,” dan zijn we heel benieuwd welke indicatoren hiervoor zijn gebruikt. Het is toch geen nattevingerwerk? Wie expertise claimt kan ook een fatsoenlijke onderbouwing leveren.
Vooralsnog hebben we deze niet ontvangen. Van der Schans wilde niet zelf terugbellen en zijn woordvoerder hult zich in ontwijkende formuleringen als “Ik kies graag mijn eigen woorden”, “Ik heb niets toe te voegen aan mijn eerdere antwoorden” en “Ik heb je al toegelicht waarom we dit niet verstrekken.” Hij liet ook weten niet bereid te zijn verdere vragen over dit onderwerp te beantwoorden.
Wijziging van bestemmingsplan?
Van der Schans laat middels zijn woordvoerder wel weten dat “de gemeente niet voornemens is mee te werken aan een bestemmingsplanwijziging.” Omdat voornemens natuurlijk ook kunnen veranderen, wellicht onder druk van het woningtekort of de lobby van een projectontwikkelaar, heeft de Edese Vos gevraagd of de wethouder dit ook garandeert. Om de eenvoudige reden dat tuinders en inwoners zich hier zorgen over maken en om deze duidelijkheid vragen. Maar deze garantie is niet gegeven.
Als de bestemming blijft zoals die is, dan zijn er voor de projectontwikkelaar geen commercieel interessante toepassingen. Hij zou de huur van de grond kunnen verhogen waardoor de tuinders meer gaan betalen. Hij zou de huur ook zodanig kunnen verhogen dat VAT Ede het complex niet meer kan aanhouden, waardoor de gemeente misschien wél genegen is om de bestemming te wijzigen.
Ale Sierksma, tijdelijk voorzitter van het volkstuinencomplex aan de Dr. Hartogsweg, ziet NS als de ‘bad guy’ in dit verhaal. “Wij hebben van de nieuwe eigenaar te horen gekregen dat we in ieder geval nog twee jaar mogen blijven zitten.” Hij is er niet over te spreken. “Dat ze een huurder met een relatie van 43 jaar zo in de kou laten staan. Er is alleen maar naar geld gekeken! NS heeft toch een maatschappelijke verantwoordelijkheid?”
“NS heeft geen maatschappelijke verantwoordelijkheid getoond en alleen maar naar geld gekeken.”
“De grond is door een ingeschakelde makelaar verkocht. Iedereen heeft daarmee dus een kans gehad om de grond te kopen,” zegt een woordvoerder van NS. “Bij de verkoop van grond maken we elke keer afwegingen tussen verschillende belangen, zowel maatschappelijke als financiële. In dit geval heeft NS inderdaad een commerciële keuze gemaakt om de grond te verkopen. Als eigenaar van de grond heeft NS de huurder (VAT Ede) tijdig op de hoogte gebracht van de verkoopplannen. Het huurcontract gaat met de verkoop over naar de nieuwe grondeigenaar en blijft gelden, tenzij koper en huurder samen tot een ander besluit komen.”
Ze geeft aan dat NS VAT Ede een alternatief heeft aangeboden aan de noordkant van het spoor. Waar precies, is onduidelijk. Sowieso is een verhuizing voor tuinders altijd ingrijpend. Het kost jaren om grond gezond en productief te krijgen. Je ontwikkelt (net als boeren) een band met de grond. Bovendien is zo’n moestuincomplex een mini-ecosysteem dat je niet zomaar verplaatst.
Dit betekent dat de tuinders tot het contract afloopt op 1 januari 2026, kunnen blijven, tegen de afgesproken huurprijs. Het is onwaarschijnlijk dat het daarna wordt verlengd, aangezien de projectontwikkelaar inzet op een bestemmingswijziging. Als de gemeente voet bij stuk houdt wat betreft de bestemming, is het denkbaar dat de grondpositie weer wordt doorverkocht. Dit biedt mogelijkheden voor andere geïnteresseerden, zoals VAT Ede zelf of misschien omwonenden in de ENKA-wijk, die in de bewonersgroep op Facebook al het idee opperden om het collectief aan te kopen. Dan zullen ze wel minimaal de huidige koopsom moeten bieden.
De Edese Vos heeft ook Reek & WJ Vastgoedontwikkelingen en makelaar Ditters om een reactie gevraagd. De eerste heeft ondanks herhaalde pogingen en een belofte om terug te bellen niet gereageerd. Ditters wil met oog op de klantrelatie met NS Vastgoed geen uitspraken over de zaak doen en verwijst voor vragen naar de verkopende partij. Ook wil de makelaar niet kwijt hoeveel partijen een bod hebben gedaan.
Raadsleden Bram van der Beek van de ChristenUnie en Erik Wesselius van Mens en Milieu Ede kwamen wel meteen in actie. Zij stelden kritische vragen aan Van der Schans en vinden dat de gemeente een steviger positie had kunnen innemen om het volkstuinencomplex te redden, zeker gezien het geldende Voedsel Dichtbij-beleid. Van der Beek ziet ondanks de uitgesproken foodambities van de gemeente voor stadslandbouw alleen maar “concrete vermindering” van volkstuinen.
NASCHRIFT 15 november 2023: de gemeente Wageningen redt waardevolle volkstuinen wél van opkopers.
Gastauteur
Gezien Europese wet- en regelgeving vraag ik mij af of een gemeente marktconform dient te bieden. Uit welke Europese richtlijn zou zoiets verplicht zijn?
Lijkt me inderdaad niet dat dat vanuit Europese regels zou moeten, maar dat is het punt ook niet. Met een bod van 25k weet je zeker dat je de grond niet krijgt. Waarom doe je dan mee in een biedingsprocedure? Dat is net zoiets als 25k bieden op een eengezinswoning. Dat slaat nergens op. Dus wat zit hier achter? Ik ga daar niet over speculeren, al heb ik daar wel gedachten bij. Eerst onderzoeken, dan publiceren.
Ik begrijp de vergelijking met landbouwgrond niet. Dat is een totaal andere bestemming en mogelijkheid dan een volkstuincomplexje, dat overigens aan de oostzijde en noordzijde op minder dan een steenworp afstand ligt van Natura 2000 gebied. Oftewel, je mag en kunt er landbouwkundig niks mee. Tegelijkertijd is het het risico van NS en ontwikkelaar dat ze willens en wetens lopen dat hier nooit ontwikkeld kan worden. Er zijn duizenden van dit soort “reststrookjes” langs het spoor van NS en Prorail waar veel beleggers hebben geprobeerd een graantje mee te pikken. Pal naast het spoor is dat ook nog eens heel ingewikkeld volgens mij. Dus speculanten moeten vooral stukjes grond kopen die het nooit gaan worden. Misschien maar beter zelfs dat zij hun geld er in steken dan de gemeente, das namelijk ons belastinggeld.
Mogelijk is dat de overweging van de gemeente geweest, maar dan kunnen ze die argumentatie toch leveren als onderbouwing voor het lage bod? Wees daar dan transparant over. Waarom doe je dan pro-forma mee aan een bieding op grondspeculatie? Om achteraf naar burgers te kunnen zeggen: ‘We hebben ons best voor jullie gedaan, maar we hebben het niet gekregen’? De tuinders worden onnodig in onzekerheid gebracht, want de nieuwe eigenaar zal er toch alles aan doen om er wel op te kunnen bouwen en dus het huurcontract niet verlengen.
Het is geen landbouwgrond maar snippergroen. Als een burger een stukje tuin of openbare gemeentegrond bij zijn woning wil trekken, rekent de gemeente daar zelf 135 euro per m2 voor. Maar de gemeente bood voor het snippergroen van NS 2,42 euro per m2. Dat is wel heel voordelig inkopen dan. Voor 12,50 per m2 had de gemeente het kunnen hebben. Ze hadden ook zo kunnen redeneren: er zijn gecommitteerde huurders en er is een wachtlijst met 200 belangstellenden. De huur kan gerust wat omhoog. Dan heb je grond met een mooi rendement. Dat is een verantwoorde manier van omgaan met gemeenschapsgeld.
Ben nu wel benieuwd in hoeverre de nieuwe wethouder Van der Beek positie kiest. Hij zit nu in het college. Zijn voorganger riep als raadslid ook weleens wat, totdat hij als collegelid ineens heel stil werd, als hij aan zijn stelling werd herinnerd.