Broekakkerplein Bennekom: taxatie op 1 euro betwist

Het Broekakkerplein in Bennekom, gemeentelijke grond waar Van den Tweel Groep, de exploitant van de Albert Heijn-vestiging, een ondergrondse parkeergarage voor haar klanten wil bouwen, is mogelijk te laag getaxeerd. De taxateur die de gemeente Ede inschakelde kwam op een marktwaarde uit van 1 euro, maar dit wordt nu betwist.

Wethouder Peter de Pater wilde de exploitant het Broekakkerplein eind vorig jaar voor het symbolische bedrag van 1 euro gunnen, omdat de grond volgens hem geen werkelijke marktwaarde zou hebben. In ruil daarvoor zou Van den Tweel dan een parkeergarage bouwen en onderhouden, en gratis parkeren garanderen. Toen hier in de gemeenteraad kritiek op kwam en werd gevraagd of er wel een onafhankelijke taxatie was uitgevoerd, bleek dit niet zo te zijn. De Pater zegde die taxatie toe en schakelde via Grondzaken de Edese taxateur Jan Paul van de Hoef van Keus Bedrijfsmakelaardij in.

Toen half september het taxatierapport beschikbaar kwam, bleek Van de Hoef op hetzelfde bedrag te zijn uitgekomen als de ambtenaren van De Pater, namelijk een symbolische marktwaarde van 1 euro. Het taxatierapport is openbaar.

Wat bij lezing van het rapport opvalt is dat er gekozen is voor een specifieke taxatiemethode, en er zijn geen vergelijkbare referentieobjecten van parkeerplaatsen opgevoerd. Als makelaars de waarde van een woning vaststellen, wordt voor weging ook gekeken naar vergelijkbare woningen in de directe omgeving. Nu zou je bij een parkeerplein verwachten dat er dan ook naar de waarde van andere parkeerplaatsen in Nederland wordt gekeken. Maar Van de Hoef stelt in zijn taxatie dat hij geen enkele referentie heeft kunnen vinden van parkeerterreinen die zijn verkocht aan beleggers. Dat is bijzonder, want de Edese Vos vond er online zonder veel moeite al meerdere.

Hoe kom je op 1 euro?

Douwe Meijer van Ede Dorp haakte met een kritische column op het taxatierapport in. “Hoe kan het dat 3300 m2 grond in het centrum van Bennekom maar één euro waard is? Heeft dit rapport niet een geloofwaardigheidsprobleem?” vroeg hij zich retorisch af. En wat cynischer: “Ik stel voor dat het college voor alle WOZ-taxaties in de toekomst dezelfde methode gaat toepassen. Mijn eigen huis ga ik niet verhuren of verkopen, dus de contant gemaakte opbrengsten voor de komende 10 jaar bedragen 0 euro. Dat levert een WOZ-waarde op van 0.” Nu is hier wel iets op af te dingen, maar uit een andere casus is bekend dat de gemeente minder bruikbare ‘snippergrond’ al een aanzienlijke marktwaarde toekent.

Ook Bureau Spotlight (BDU) had twijfels en raadpleegde meerdere taxateurs over dit rapport. Hun conclusie in een artikel in Ede Stad: “De taxateur past zoveel aannames toe dat getwijfeld kan worden aan de juistheid van de uitkomst.” Ook de onafhankelijkheid van Van de Hoef wordt in twijfel getrokken, maar deze ontkent dat ten stelligste: “Er is maar één iemand die bepaalt wat ik in het taxatierapport zet, en dat ben ik. Ik ben niet afhankelijk van de gemeente.”

Volgens zijn collega-taxateurs zou hij niet over de juiste papieren beschikken om taxaties boven de 5 miljoen euro uit te voeren. Ook over de getallen waarmee gerekend wordt en de aannames die Van de Hoef heeft gedaan zijn twijfels. “Onderbouwingen van gebruikte getallen en percentages ontbreken, bijvoorbeeld voor de kosten voor onderhoud en beheer van de toekomstige parkeergarage,” schrijft journalist Fleur Bubbert. Van de Hoef verweert zich en stelt dat hij juist veel onderzoek heeft gedaan.

De schijn tegen

Een kernpunt bij de waardebepaling is dat het Broekakkerplein deel is van een groter project. Naast een parkeergarage wil Van den Tweel de Albert Heijn uitbreiden en 32 appartementen met privéparkeerplaatsen realiseren. Oftewel: er wordt ook geld mee verdiend. Hoe meer parkeerplaatsen, hoe meer klanten, hoe meer omzet. “Dit voordeel zou zich moeten vertalen in een bereidheid om voor de grond meer te betalen dan getaxeerd,” aldus een van de externe taxateurs.

Al met al heeft het taxatierapport, ook we als ervan uit gaan dat het integer is uitgevoerd, de schijn tegen. Of het Broekakkerplein echt voor 1 euro wordt verkocht is allerminst zeker. Hier zal in de gemeenteraad nog wel een robbertje over worden gevochten.

NASCHRIFT 26 oktober 2023: De Edese Vos heeft ook taxateur Jan Paul van de Hoef om een reactie gevraagd. Hij was vóór publicatie van dit artikel niet beschikbaar en belde pas vandaag terug met zijn zienswijze. Op basis daarvan is dit artikel op enkele punten aangepast.

NASCHRIFT 6 november 2023: Er is inmiddels een vervolgartikel verschenen over deze kwestie en de nieuwe aankoop van Van den Tweel aan de Kierkamperweg in Bennekom.

NASCHRIFT 12 juni 2024: Het project is even op pauze gezet, maar gaat wel door, laat aannemer Lithos weten.