Code geel: College creëert dichte mist rond Food Experience

Het College van B&W heeft de plannen voor de Food Experience ingrijpend omgebouwd. Daarbij is een mistgordijn opgetrokken dat de businesscase vrijwel volledig aan het zicht onttrekt. Een knappe kop die hier nog een verstandig besluit over kan nemen.

Onlangs publiceerde de Edese Vos een analyse en weging van het in juni gepresenteerde nieuwe concept en business case, en de planning van de raadsvergaderingen waarin het wordt besproken. Afgelopen donderdag was dit informatief, komende donderdag is het oordeelsvormend. Het afgelopen half jaar is wethouder Leon Meijer met de Stichting WFCE, exploitant TeKa Groep (tegenwoordig Next Venue) en de Provincie Gelderland in overleg gegaan en daar zijn enkele opmerkelijke veranderingen uitgerold.

Stuivertje gewisseld, maar nog steeds een potentieel regieconflict

Er is stuivertje gewisseld tussen de Stichting WFCE en TeKa Groep als het gaat om wie waar precies verantwoordelijk voor is. De stichting zou eerst de Mauritskazerne kopen met een lening van de gemeente en verhuren aan TeKa Groep. Nu is ervoor gekozen dat TeKa de kazerne koopt en aan de stichting verhuurt. De opgevoerde reden hiervoor is ‘kostenbeheersing’, een inzicht dat zich kennelijk nu pas aandient.

Dat de wederkerige afhankelijkheid tussen de stichting en de exploitant problematisch is en een serieus afbreukrisico vormt, is in de eerste analyse al benoemd. De twee moeten een optimale samenwerking zien te bereiken, wat een regieconflict kan opleveren. Die ingebouwde spanning is de afgelopen maanden al naar boven gekomen, maar in het nieuwe voorstel niet echt opgelost. Zou het niet logischer zijn om het hele project – zowel investeringen als risico’s, zowel exploitatie als opbrengsten – bij één partij neer te leggen? Waarom is voor deze ingewikkelde constructie gekozen?

TeKa Groep krijgt opeens de hele Mauritskazerne

In het nieuwe voorstel van Meijer koopt TeKa de Mauritskazerne van de gemeente Ede en wordt als eigenaar verantwoordelijk voor de investeringen in het vastgoed (de verbouwing) en de realisatie van de Experience. Hier gebeurt iets bijzonders, want TeKa geeft nu aan dit te kunnen realiseren voor € 10 miljoen, terwijl dit eerst begroot was op 14,3 miljoen, en draagt het risico op een uitloop van deze kosten. Hoe kan dat? Was de eerste begroting dan veel te ruim, neemt TeKa hier een te groot risico of zit er een indirecte ‘win’ voor TeKa in?

Het is ook onduidelijk voor welke prijs de kazerne over de toonbank gaat en hoe TeKa de verbouwing gaat financieren. Volgens Meijer gaat de verkoop op basis van “een marktconforme taxatie” met als voorwaarde dat de Food Experience er wordt gerealiseerd. Dus een vergelijkbare constructie als bij de parkeergarage op het Broekakkerplein in Bennekom. Eerder liet de gemeente (nog zonder taxatie) weten dat de geraamde opbrengst van de Mauritskazerne € 3,8 miljoen is.

Natuurlijk doemt dan meteen het Didam-arrest weer op. Want de gemeente mag niet zomaar onderhands gunnen en is wettelijk verplicht bij onroerend goed de verkoop openbaar aan te kondigen zodat ook andere partijen kunnen meedingen. Gebeurt dat niet of wordt dat juridisch niet goed dichtgetimmerd, dan kunnen daar rechtszaken van komen. Volgens Meijer wordt daar goed naar gekeken en blijft er vanwege de specifieke voorwaarden maar één kandidaat over: TeKa. Maar als er slechts één serieuze gegadigde is, moet dit worden vastgesteld op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Meijer overweegt bovendien een speciale prijs te gunnen, zo laat hij doorschemeren, met het risico dat dit een aangrijpingspunt kan bieden voor ongeoorloofde staatssteun.

Ede Dorp weet te melden dat Teka Groep begin dit jaar alle 3.600 raampjes van de Mauritskazerne heeft vervangen door 3.600 dubbelglasraampjes en isolerende maatregelen heeft genomen. Op de website van Next Venue (de nieuwe naam van Teka Groep) is te lezen dat het pand nu een A++++-label heeft. “Dat doe je niet als je huurder bent, wel als je weet dat je het ding gaat kopen,” schrijft Douwe Meijer op Ede Dorp. Zijn hier al eerder door de gemeente afspraken over gemaakt? Is dit wel bekend bij de raad?

TeKa verhuurt aan de stichting en pakt een mooi rendement

TeKa Groep verhuurt de ruimten voor de Experience aan de stichting voor de vaste som van € 450.000 per jaar. Dit geldt voor een periode van minimaal 21 jaar, waarbij elke 7 jaar een evaluatiemoment is.

Maar TeKa, niet de stichting, exploiteert de Experience en krijgt dus de inkomsten van de bezoekers. De concessieprijs die TeKa de stichting betaalt voor de Experience bedraagt maar 3% van de omzet en is begroot op € 128.000 per jaar. Daarnaast moet de stichting jaarlijks € 130.000 reserveren voor vernieuwing van de Experience, waar TeKa 7% van de omzet aan bijdraagt. Daar bovenop heeft de stichting voor meer dan twee ton aan personeel en inhuur. Hier zit dus een gat van pakweg een half miljoen. Waar gaat de stichting haar huur dan van betalen? Of legt de gemeente Ede dat straks elk jaar bij?

Hierover zijn volgens Meijer “aanvullende afspraken gemaakt over de inzet van sponsorbijdragen vanuit het bedrijfsleven.” Is het bedrijfsleven nu opeens wél aangehaakt of is dit wensdenken? Om welke bedrijven gaat het concreet en voor hoeveel is sponsoring toegezegd? In de plannen staat het niet. Wat als de stichting de huur niet (meer) kan dragen? Stopt dan de hele Experience en geeft TeKa het pand een andere invulling? Welke afspraken zijn hierover gemaakt?

Sowieso is het opmerkelijk dat TeKa eigenaar wordt van het pand, de hele verbouwing doet én de exploitatie ter hand neemt, terwijl er voor de stichting een Calimerorolletje overblijft op de inhoud van de Experience. Als de aannames in de business case kloppen, levert de exploitatie een omzet van € 3,8 miljoen per jaar op (225.000 bezoekers x de gemiddelde prijs van een toegangskaartje + merchandise). Waarom zou je dan als stichting nog huren? Dit is volstrekt onhelder en ook onlogisch. Zo wordt de stichting de zwakste schakel in de samenwerking, ze heeft nauwelijks nog ‘leverage’ op TeKa Groep.

De huurconstructie lijkt voor TeKa bijzonder lucratief uit te pakken. Reken maar even mee: 21 jaar x € 450.000 = € 9.450.000 aan huuropbrengsten, met een gangbare prijsindexcorrectie mogelijk zelfs 13 miljoen, terwijl het pand zijn marktwaarde wel behoudt, sterker nog: in waarde met de markt meestijgt. Een op het oog ongunstige deal voor de stichting en een uitstekende win voor TeKa. Maar een uitleg waarom hier voor is gekozen ontbreekt. De gemeente kan het zakelijk gezien beter zelf verhuren, net als bij de Frisokazerne.

Het college presenteert dit als een geweldige verbetering

In haar aanvulling op de business case schrijft het college: “Dat betekent dat er geen financiering (lening) vanuit de gemeente Ede aan de stichting nodig is en dat hiermee ook de angel van de oplopende rente met de gevolgen voor de vastgoed-exploitatie is verwijderd. Het probleem van de financiering ligt nu immers bij de TeKa Groep.”

Dat klink heel mooi, maar wat als TeKa in de financiële problemen komt, bijvoorbeeld doordat de verbouwing toch duurder uitvalt of de salesstrategie hapert en er minder bezoekers komen dan nodig is om de exploitatie sluitend te houden? Dan zou de voedselattractie voor Ede heel snel verloren kunnen gaan. Het pand zit ongetwijfeld keurig in een aparte BV (waar hebben we dat meer gehoord?) en kan door eigenaar Timo Kruft vast voor iets anders worden gebruikt. De Mauritskazerne is een toplocatie op loopafstand van het nieuwe station; er zijn genoeg mogelijkheden. Maar gemeente en provincie zijn dan wel bij elkaar € 23 miljoen aan subsidie kwijt.

Een inschattingsfout van één miljoen

Doordat de Raad van State de oude Experience van tafel veegde en de nieuwbouw niet doorgaat, zijn er een hoop advieskosten voor niks gemaakt. Deze kosten bedragen € 1,35 miljoen.

De gemeente wil nu € 1 miljoen gewoon afboeken, en TeKa draagt de overige € 350.000. Het schijnbare gemak waarmee dit gebeurt is moeilijk uit te leggen. Meijer probeerde dit wel in de raad, maar het komt er op neer dat omdat de gemeente zich rijk had gerekend met de natuurvergunning, en een rechtszaak daarover met Stichting Milieuwerkgroepen Ede verloor, die inschattingsfout de gemeenschap een miljoen heeft gekost.

Houtje-touwtje constructies zonder sluitende begroting

In een poging de verantwoordelijkheden van TeKa en stichting goed af te bakenen, zijn afspraken gemaakt. Zo kijkt de stichting mee met het bouwteam, zodat het pand conform de eisen van de Experience wordt uitgevoerd. De ruimtes voor de Experience worden verhuurd aan de stichting, terwijl TeKa de congresruimte en de voorzijde van de Mauritskazerne uitbaat. De buitenruimte van de kazerne maakt geen onderdeel uit van de verkooptransactie met TeKa Groep. De gemeente geeft deze in bruikleen aan de stichting.

Ook met de begroting is geschoven. Enkele posten van de vastgoedbegroting – budgetten voor de buitenruimte en het restaurant – gaan nu naar de Experience. “Deze verschuivingen hebben effect op de keuzes die gemaakt moeten worden voor de inrichting van deze beide onderdelen,” schrijft het college. “Daarbij kan dan gekozen worden voor een iets soberder uitvoering van de onderdelen, of bij de buitenruimte voor een fasering in uitvoering. Bijdrages vanuit fondsen kunnen natuurlijk ook bijdragen aan dekking voor de betreffende onderdelen.” Oftewel: de begroting is niet meer sluitend en het is onduidelijk hoe dat concreet wordt opgelost.

“Voor de exploitant heeft dit gevolgen in het rendement op de Experience dat lager wordt,” schrijft het college. “Om dit te compenseren is afgesproken om de investeringsbijdrage van de TeKa Groep terug te brengen van € 2,5 miljoen naar € 1,25 miljoen. Gevolg hiervan is wel dat de investeringsraming voor de Experience teruggaat van € 30,6 miljoen naar € 29,35 miljoen. Dit is op te vangen vanuit de stichting, omdat in dit stadium nog ontwerpkeuzes gemaakt kunnen worden, waarbij gekozen kan worden voor een iets soberder aanpak.” Hoe houtje-touwtje wil je een voorstel hebben.

Sturing vanuit de stichting: hoe dan?

Om ervoor te zorgen dat de Experience wel goed wordt uitgevoerd en doorontwikkeld, terwijl TeKa Groep het pand in bezit heeft, moeten er afspraken worden gemaakt over de ‘sturing’ van de stichting. Die zijn er dus nog niet, terwijl dit toch cruciale informatie is om de business case goed te kunnen wegen. Dat Service Level Agreement moet er voor 1 januari 2024 zijn, met “prestaties op diverse onderdelen en sancties” ingeval TeKa het laat afweten. Deze overeenkomst wordt dus al gesloten voordat de raad er in januari een definitief besluit over neemt?

Al met al wordt de rol van de stichting in het hele verhaal kleiner. De Stichting WFCE is door provincie en gemeente destijds opgericht om een aantal maatschappelijke doelen te realiseren. In de nieuwe businesscase is dat de realisatie (en later vernieuwing) van de inhoud van de Experience en daar houdt de stichting ten opzichte van TeKa concessierechten op. De stichting wordt zo meer een toezichthouder van het project.

Vergunningen en de Raad van State

Volgens Meijer is er voor zijn aanpassingen geen nieuw bestemmingsplan nodig. “Een omgevingsvergunning kan zonder problemen worden verleend.” Voor een aantal (ondergeschikte) uitbouwen kan “een afwijking worden toegepast.” U voelt het geitenpaadje vast al aankomen. Voor de ‘innovatiekas’ ten behoeve van de Experience is een nieuwe omgevingsvergunning voor strijdig gebruik nodig. Dan moet ook nog een uitgebreide procedure worden doorlopen vanwege “verbouwing van een Rijksmonument.”

Voor de stikstofonderbouwing denkt het college “intern te kunnen salderen.” Oftewel bouwen op basis van stikstofruimte die vrijkomt door het afkoppelen van de cv-installatie, waardoor geen natuurvergunning nodig zou zijn. Natuurlijk kunnen belanghebbenden wel bezwaar maken tegen de omgevingsvergunning en in beroep gaan bij de rechter. “Dit zou naar verwachting vooral voor enige vertraging kunnen zorgen,” schrijft het college.

Maar Stichting Milieuwerkgroepen Ede (SME) heeft al laten weten opnieuw de gang naar de rechter te zullen maken als de gemeente de regels naar haar hand probeert te zetten.

Het werkgelegenheidsargument

Het college dicht de Food Experience een cruciale rol toe in “de verdere ontwikkeling van Regio Foodvalley en het kennishart Ede-Wageningen in het bijzonder.” Het is ook belangrijk “voor de verdere ontwikkeling van Ede en de Veluwe als toeristische en recreatieve trekpleister.” Het Food Innovation District (FID) zou volgens de prognose van Buck Consultants International 1.300 tot 1.700 fte aan directe werkgelegenheid opleveren.

Of die projecties uitkomen is maar zeer de vraag. Naar verluidt kan er de komende jaren ook niet worden gebouwd op het WFC-terrein vanwege het ontbreken van stikstofruimte. De Wageningse start-up SAIA Agrobotics heeft toestemming gekregen om er een grote plantenkas neer te zetten.

Het werkgelegenheidsargument wordt in ieder geval opnieuw in stelling gebracht om de Food Experience door de raad te krijgen.

Mist, mist en nog meer mist

In plaats van duidelijker is het hele plan veel onduidelijker geworden. Allerlei panelen zijn verschoven, met als gevolg een doolhof waar je de weg in kwijt raakt. Meijer creëert met dit omgekatte voorstel een hoop mist. Voor een leek – en dus ook voor de meeste gemeenteraadsleden – is de business case nauwelijks te doorgronden. En misschien is dat ook wel de bedoeling.

In een brief van de colleges van Ede en Gelderland wordt het nieuwe plan aan de volksvertegenwoordigers gepresenteerd als een verbetering, maar het is een verhaal met tientallen gaten waarbij werkelijk elk onderdeel nieuwe vragen oproept. Vragen waar afgelopen donderdag in de informatieve vergadering nauwelijks tijd voor was. De raadsleden moesten deze vragen maar schriftelijk indienen.

Een helder financieel overzicht van de gewijzigde business case wilde Meijer niet leveren. Wel is er een geheime bijlage waarin enkele zaken worden toegelicht, maar in verband met “de bedrijfsvoering van betrokken partijen” zullen inwoners nooit weten wat daar in staat.

Hoe kan een gemeenteraad hier nu een goede afweging in maken? Meijer zegt eigenlijk: “Vertrouw mij maar op mijn blauwe ogen dat het goed zit.” Omdat hij niet alle antwoorden weet, vliegt hij in de vergadering enkele ambtenaren in om te specifieke vragen van raadsleden te beantwoorden. Hij noemt het zelf “een solide business case.” Maar als het goed zit, kun je het ook glashelder uitleggen. Dat is hier niet gebeurd. De vraag is: waarom niet? Welk doel dient deze mist?

Meijer neemt op 7 december afscheid als wethouder. Moet de Experience koste wat kost met een vaag verhaal door de raad worden geloodst, zodat hij zijn carrière goed kan afsluiten en zijn opvolger Bram van der Beek fris kan starten? Je gaat het haast denken.

Edese Vos geeft code geel af

Net als bij code geel ‘dichte mist’ van het KNMI geldt:

Wees alert! Plaatselijk heel beperkt zicht. Grote kans op ongelukken. Ga de weg niet op als je niet hoeft te rijden.

Verantwoording: Voor dit artikel zijn alle openbare stukken over de gewijzigde business case doorgenomen, aangevuld met eigen onderzoek. Ook is de informatieve vergadering van 23 november 2023 in de gemeenteraad gevolgd. Bij deze analyse is zo objectief mogelijk gewerkt, maar duidingen en reflecties zijn van de auteur.