Marc van der Woude
Bewoners van de Leeuweriklaan kregen deze maand een opvallende brief van de gemeente Ede. Een deel van hun voortuin blijkt volgens de gemeente geen onderdeel van hun perceel te zijn, maar gemeentegrond. Kopen kan niet. Huren wel. Inmiddels bereiden bewoners juridische stappen voor.
Bewoners van de Leeuweriklaan gingen ervan uit dat hun voortuin gewoon van hen was. Sommigen wonen er al tientallen jaren en de situatie is al zo lang ongewijzigd dat niemand zich er ooit vragen bij stelde.
Totdat er onlangs een brief van de gemeente op de mat viel. Daarin staat dat bewoners grond gebruiken die eigendom is van de gemeente. Het gaat om stroken tussen de voortuinen en de openbare weg. Volgens de gemeente kunnen bewoners deze stroken niet kopen, maar moeten zij een huurovereenkomst afsluiten. Dat zorgt voor flinke onrust in de straat.
Groepsapp en kadastertwijfels
Inmiddels is er een groepsapp opgericht door bewoners die gezamenlijk juridische stappen willen zetten tegen de aanschrijvingen. Zij zetten grote vraagtekens bij de grenzen die de gemeente hanteert. Volgens bewoners lijkt de gemeente in sommige gevallen meer grond als gemeentegrond aan te merken dan uit de door hen geraadpleegde kadastrale gegevens volgt.
De gemeente laat weten dat openbare kadastrale kaarten informatief zijn, maar niet juridisch leidend. De officiële kadastrale registratie en gemeentelijke eigendomsadministratie zijn dat volgens de gemeente wel. Bij twijfel kunnen inwoners vragen om de kadastrale grens ter plaatse aan te wijzen. Dat kan een landmeter van de gemeente binnen het lopende dossier éénmalig kosteloos doen met behulp van piketpaaltjes.
Tientallen euro’s per jaar
In een van de brieven die de Edese Vos heeft ingezien, gaat het om een strook van ongeveer acht vierkante meter. De gemeente stelt de grondwaarde vast op €155 per vierkante meter en rekent een huur van 3,5 procent per jaar. Dat komt neer op €43,40 per jaar.
Het bedrag zelf lijkt niet de kern van het conflict. Bewoners vragen zich vooral af waarom grond die al decennia onderdeel lijkt van hun tuin, opeens weer door de gemeente wordt geclaimd.
Bestaand beleid
De huurconstructie komt niet uit de lucht vallen. De gemeente verwijst naar het Uitgiftebeleid Snippergroen uit 2017. Volgens de gemeente wordt verkoop van reststroken alleen nog in uitzonderlijke gevallen overwogen. Dit staat ook in de Grondprijzennota 2026. Alleen als de gemeente daar zelf belang bij heeft, wordt verkoop of verhuur overwogen. De huurprijzen in de brieven sluiten naadloos aan op de systematiek uit deze nota.
Hoeveel Edenaren hebben zo’n brief gekregen? Op vragen van de Edese Vos laat de gemeente weten dat de aanschrijving deel uitmaakt van een gemeentebrede inventarisatie van het gebruik van gemeentegrond. Het gaat om honderden adressen, verspreid over meerdere wijken in Ede, die huur moeten gaan betalen.
Woon je in een andere straat en heb je ook zo’n brief van de gemeente ontvangen? Laat het ons weten.
Kan gemeentegrond verjaren?
Ja. Gemeentegrond kan door verjaring eigendom worden van een inwoner. Daarvoor is meer nodig dan alleen jarenlang gebruik. Iemand moet zich gedurende langere tijd zichtbaar als eigenaar hebben gedragen, bijvoorbeeld door een strook grond af te scheiden met een hek, haag of schutting en deze als onderdeel van de tuin te gebruiken. Afhankelijk van de situatie gelden termijnen van 10 of 20 jaar. De rechtspraak stelt daarbij strenge eisen. Of sprake is van verjaring, verschilt daarom per geval.
De gemeente laat weten dat ook is onderzocht of sprake kan zijn van verjaring. De bewoners uit de brief wonen nog geen twintig jaar op het perceel. Daarnaast maakte de vorige eigenaar gebruik van de grond op basis van een bruikleenovereenkomst. Volgens de gemeente kan daarom geen succesvol beroep op verjaring worden gedaan.
Afgezien van wat kadastraal wel of niet juist is: nu ziet alles er netjes verzorgd uit. De vraag is of dat ook zo blijft als de gemeente ervoor moet gaan zorgen. Over versnippering gesproken: als de ene bewoner wel wil huren en de buren niet, stukje verderop weer wel… of dat een fraai beeld op gaat leveren?
Ik dacht dat dit soort stroken na 10 jaar verjaard zijn. Daar lees ik niets over in de brief.
Daar gaat de gemeente in haar brief inderdaad niet op in. Toch kan verjaring van toepassing zijn. Daarom heb ik een kadertekstje over verjaring aan het artikel toegevoegd.
Als het verjaart zou de termijn 20 jaar moeten zijn. Daar zitten volgens mij nog wel wat haken en ogen aan.
Aan de Leeuweriklaan even zijde zie je inderdaad dat de stoep ineens 3 a 4 stoeptegels smaller wordt, terwijl de kadastrale grens daar gewoon rechtdoor loopt. Dat kan door vorige bewoners te goeder trouw gebeurd zijn (al dan niet met gebruiksovereenkomst), maar neemt niet weg dat de gemeente nu niet officieel mag wijzen op gemeentegronden die in gebruik zijn en daar iets rechtmatigs voor te organiseren.
Tja de gemeente Buren heeft jaren geleden ook zoiets gedaan. Kopen kon toen wel. Heb de gemeente gedreigd met juridische procedure en toen geschikt op de helft van het bedrag.
Het moeilijke aan deze acties is dat het selectief is. Mogelijk komt de termijn van 20 jaar in zicht.
Er zijn tal van voorbeelden waar (illegaal) gemeentegrond is toegeëigend waar de gemeente (of OddV) niet handhaaft of actief gedoogt. Het betreft hier eerder willekeur dan wel het voorkomen van verjaring.
Gemeente Ede kan de stukjes grond toch gewoon aan ieder in bruikleen geven (bruikleenovereenkomst)? Kost jaarlijks wat administratiekosten, wat minder dan huur zal zijn. Dat voorkomt ook kanteelvorming.
Als er sprake is van verjaring dan kun je rechten claimen op het bewuste stuk grond. Je moet dan de grond 10 of 20 jaar gebruiken “alsof het je eigendom is”. Op deze site https://geo.ede.nl/?@OpenData bij luchtfoto’s kun je tot wel 30 jaar terug gaan en bekijken of de situatie ook al aan de hand was die 10 of 20 jaar geleden. Aan de Vossenweg in Bennekom hebben we ook iets dergelijks aan de hand gehad en de gemeente laten zien dat wij al meer dan 20 jaar geleden de grond achter ons perceel “geannexeerd” hebben. De gemeente heeft ons gelijk gegeven en wij hadden de vrijheid dit via de notaris te regelen. Daar zijn weliswaar kosten aan verbonden maar dan wordt de grond wel je eigendom.
Misschien een rekenimg sturen naar de gemeente voor de tijd van bewoning, voor voor de gemeente uitgevoerd onderhoud van het geclaimde strook grond… Als de gemeente de claim handhaaft.
https://www.rechtdoor.nl/gratis-informatieboekje-grensgeschillen/
Als er door de gemeente wordt gesuggereerd dat de vorige bewoners een gebruikersovereenkomst hadden, zou dit bij verkoop of als huur in het contract erbij vermeld moeten zijn, lijkt mij. Ik zou hier echt een advocaat op zetten.
Een factuur terugsturen voor het jarenlange onderhoud wat je gepleegd hebt inclusief rente!
Weer een kwestie van doordrammerij. Waar ben je als huizenbezitter als de Kadasterwet (zie ook opmerking elders “afgezien van wat kadastraal wel of niet juist is”) en de daaruit voortvloeiende verplichte notariële acte niet naar de zin van de gemeente is.
Maar misschien werkt het andersom ook wel. Als eigenaar aanspraak maken op (in dit geval) grond die vermeend door de gemeente wordt gebruikt. Misschien ook interessant: eens uitvogelen of de gemeente al die tijd wel WOZ-waarde aan jou heeft berekend over “haar” grond?
Als je het niet gekocht hebt dan heb je het niet gekocht en is het dus niet van jou. Dat is toch niet moeilijk?
Misschien moeten/kunnen de bewoners die door de gemeente aangeschreven zijn de boel omdraaien en van de gemeente een vergoeding vragen/eisen voor hetjarenlange onderhoud van het stuk(je) grond voor hun woning.