Verkoop Dr. Hartogsweg: NS wilde geld zien

NS heeft het volkstuinencomplex van VAT Ede aan de Dr. Hartogsweg bewust in de markt gezet als investeringsobject en wilde een maximale opbrengst zien. Dat blijkt uit onderzoek van de Edese Vos. Ziet het bedrijf hier ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid?

In augustus meldden we dat het stadsparadijsje met 80 volkstuintjes door NS is verkocht aan een projectontwikkelaar die er woningen wil bouwen. Uit nader onderzoek is gebleken dat de gemeente Ede, ondanks haar foodvisie en volkstuinbeleid, een extreem laag niet marktconform bod heeft gedaan, waardoor de grond in handen viel van een commerciële partij.

De Edese Vos heeft inmiddels met alle spelers in dit drama – NS, Ditters, de projectontwikkelaar, VAT Ede en de gemeente – gesproken en reconstrueert nu hoe het mis kon gaan.

We beginnen bij NS Vastgoed, eigenaar van de grond. De Vereniging van Amateur Tuinders Ede (VAT Ede) huurde al 43 jaar van NS. Op een gegeven moment wilde het bedrijf er van af en schakelde de Edese makelaar Ditters in om het perceel te verkopen.

De dode mussen van NS

“Iedereen heeft daarmee dus een kans gehad om de grond te kopen,” meent woordvoerder Sonja Paauw van NS. Maar bij navraag blijkt dat niet te kloppen. Ditters heeft de grond onderhands aangeboden aan commerciële partijen; het complex heeft dus nooit in de etalage gestaan, waarmee de tuinders bij voorbaat al kansloos waren.

“Bij de verkoop van grond maken we een afweging tussen verschillende belangen, zowel maatschappelijke als financiële,” verontschuldigt Paauw zich. “In dit geval heeft NS een commerciële keuze gemaakt.”

Het perceel werd als “unieke ontwikkellocatie in de ENKA-wijk” in de markt gezet. NS bracht naar eigen zeggen huurder VAT Ede op de hoogte van de verkoopplannen en beloofde dat het huurcontract zou meeverhuizen naar de nieuwe grondeigenaar en zou blijven gelden, tenzij koper en huurder samen tot een ander besluit zouden komen. Dat was een dode mus, want NS wist heel goed dat de koper er wilde bouwen en dat er van een ‘gezamenlijk besluit’ dus geen sprake kon zijn.

Saillant is ook dat NS in de verkoopovereenkomst een ‘meerwaardeclausule’ liet opnemen. Als de grond binnen een bepaalde termijn in waarde stijgt (bijvoorbeeld door herbestemming naar wonen of verkoop tegen een hogere prijs) dan profiteert NS Vastgoed daar in mee. Naar verluidt gaat het in dit geval zelfs om 25 procent van de winst.

Als de Edese Vos NS belt en doorvraagt naar deze gang van zake, haakt Paauw af. Over maatschappelijke verantwoordelijkheid wil ze het liever niet hebben. Maar de Vos houdt aan: “We vernemen graag de reflectie hierop van degene die besloten heeft de grond voor de hoogste prijs te verkopen.” Paauw wil er niet aan: “Ik heb niets toe te voegen aan wat wij al hebben gezegd.”

Wel meldt ze dat NS VAT Ede een alternatief heeft aangeboden aan de noordkant van het spoor. Bij navraag blijkt het om een kleiner stuk grond te gaan waarvoor bovendien bomen moeten worden gekapt. VAT Ede ziet dat niet zitten. Sowieso is een verhuizing voor tuinders altijd ingrijpend. Het kost jaren om grond gezond en productief te krijgen. Moestuincomplexen zijn mini-ecosystemen die je niet zomaar verplaatst.

Een mailtje aan Wouter Koolmees

De Edese Vos besluit de kwestie wat hoger in de organisatie neer te leggen en stuurt president-directeur Wouter Koolmees een mailtje:

1. Waarom heeft uw bedrijf hier een commerciële keuze gemaakt, wetende wat de ingrijpende gevolgen hiervan zijn voor tuinders en omwonenden? Heeft hier een ethische afweging plaatsgevonden? Zo ja, welke afweging is hier dan concreet gemaakt op basis van welke wegingsfactoren?
2. Ziet NS als bedrijf dat volledig in handen is van onze Rijksoverheid een maatschappelijke verantwoordelijkheid voor zichzelf? Zo ja, hoe weegt het bedrijf dan deze keuze om een heel volkstuinencomplex als investeringsobject aan te bieden?
3. Werkt NS wel vaker mee aan dit soort grondspeculatie? Welke ethische richtlijnen worden hiervoor gehanteerd binnen het bedrijf?

Koolmees liet de beantwoording over aan zijn senior woordvoerder Erik Kroeze. Deze meent dat “de eigendomssituatie niet bepalend is voor wat er met het gebied gebeurt,” want “de gemeente bepaalt de bestemming en of deze wijzigt.” En: “De gemeente heeft in de structuurvisie 2040 dit gebied aangemerkt als ‘focusgebied verdichten en transformatie werken naar wonen rondom centra en ov-knooppunten’. Wat er met dit gebied gebeurt, is dan ook afhankelijk van de uitwerking van deze structuurvisie.”

Formeel klopt dat natuurlijk. Maar NS heeft het perceel bewust als ontwikkellocatie verkocht aan een grondspeculant, en schuift nu wel heel makkelijk de verantwoordelijkheid af op de gemeente Ede. “De gemeente zal een afweging maken: enerzijds zijn zij op zoek naar gebieden om te kunnen voldoen aan de woningbouwopgave en anderzijds zullen zij de belangen van de tuindersvereniging meewegen. Het is goed dat die afweging door de gemeente met een democratisch gekozen bestuur gemaakt wordt. Het is niet aan NS om een keuze te maken tussen enerzijds het maatschappelijke belang van de woningbouwopgave en anderzijds het belang van de tuinders,” aldus Kroeze.

Hoe ziet hij dan de maatschappelijke eigen verantwoordelijkheid van NS? NS is immers een maatschappelijk bedrijf en 100% staatseigendom. Kroeze formuleert dat als volgt:

• De betreffende grond heeft voor NS als vervoerder geen strategische meerwaarde. NS wordt als vervoerder en staatsdeelneming gefinancierd met de inkomsten van reizigers en belastinggeld. Vanuit die gedachte is het voor NS interessant om de grond te verkopen om zo de opbrengsten weer te kunnen investeren in verbeteringen voor onze reizigers. Ook dat is een maatschappelijke keuze.
• De grond is verkocht aan een lokale ontwikkelaar die de lokale belangen kent.
• Indien een verhuizing voor de tuinders op termijn nodig blijkt, omdat de gemeente voor herbestemming van de locatie kiest, is NS bereid mee te denken over een nieuwe locatie op grond die in bezit van NS is.

Het is nu duidelijk hoe NS de kwestie ziet. De Edese Vos gaat een deurtje verder, naar makelaar Ditters. Hoe die er tegenaan kijkt lees je in het volgende artikel.