De strijd om Theehuis Hoekelum: bieders boos op gemeente

In december verkocht de gemeente Ede het monumentale theehuisje van Hoekelum aan een mysterieuze koper die zich nog niet bekend heeft gemaakt. Bieders die achter het net visten vinden dat de procedure niet zuiver is verlopen en stellen de gemeente nu aansprakelijk.

Bijna iedereen in Ede kent het markante historische theehuis aan de Edeseweg naar Bennekom. Het hoorde bij Kasteel Hoekelum en is gebouwd in 1836. In 1912 is er een dienstwoning aangebouwd. Het voorste gedeelte heeft opvallende pilaren en een rieten kap. Een later aangebrachte zichtlijn legde de verbinding met het kasteel en maakte het huisje tot een ‘point de vue’. Vroeger liep over deze hoofdweg de tram van Ede naar Wageningen.

Omdat de gemeente de Bennekomseweg/Edeseweg wilde vernieuwen moest het theehuis in 2022 in een spectaculaire operatie 10 meter worden opgeschoven. Vervolgens is het van buiten gerestaureerd. Van binnen is het nog een bouwval en mag de gelukkige koper het zelf opknappen. De gemeente schakelde makelaar Ditters vorig jaar in om het juweeltje op Funda te zetten.

De verkooppitch en -procedure

Ditters prees het charmante Rijksmonument met verve aan voor “mensen die dromen van een eigen onderneming of horecazaak nabij alle voorzieningen en wandelgebieden.” Het zou “midden in het groen” liggen, wat natuurlijk iets beter klinkt dan “ingeklemd tussen een drukke weg en sportvelden, waar in de nabije toekomst woningen worden gebouwd.” De vraagprijs: € 500.000.

De verkoop zou geschieden op basis van een inschrijvingsprocedure via de notaris, en de uiteindelijke gunning van verkoop zou bij de Gemeente Ede liggen. Hierbij zou niet het hoogste bod leidend zijn, maar ook worden gekeken naar de invulling die de koper voor ogen stond en het al dan niet stellen van financiële ontbindende voorwaarden.

Hier tekenden zeven kandidaten op in door middel van dit inschrijfformulier dat op 25 oktober 2023 binnen moest zijn bij notaris Posthuma-Schutte aan de Molenstraat. De uitkomst werd op 15 december per brief door de gemeente aan de bieders meegedeeld.

Verkocht voor € 500.000, maar zonder dampende kop thee

In deze brief is de volgende tabel opgenomen waaruit blijkt dat bieder 2 de gelukkige koper is geworden. Deze had weliswaar niet het hoogste bod, maar maakte geen voorbehoud op de financiering (had dat halve miljoen dus op de bank staan) en paste met de intentie ‘wonen en openstelling’ binnen het bestemmingsplan.

Het duurde niet lang of een van de andere bieders, bieder 1 in de tabel, trok bij de Edese Vos aan de bel. Het betrof een stel uit Amersfoort, Tessa van den Hof en Erikjan van Tongeren, dat er niet alleen wilde gaan wonen, maar er ook een horecafunctie aan wilde geven.

Het is tenslotte een theehuis en wethouder Peter de Pater had in de pers al laten doorschemeren dat dat zijn voorkeur had. “Het zal commercieel uitgebaat worden,” zei hij. “Het krijgt in ieder geval een bestemming die past bij de historie en de locatie. Ik verwacht dat mensen hier aankomende zomer weer een kop thee kunnen drinken.”

‘In strijd met het Didam-arrest’

Maar dat liep toch iets anders. De klagers menen dat de gemeente geen rechtmatige procedure heeft gevolgd en wezen de ambtenaren op het Didam-arrest. Dat is een uitspraak van de Hoge Raad die er op neer komt dat een overheidsorgaan dat privaatrechtelijk een onroerende zaak verkoopt zich moet houden aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zoals bijvoorbeeld het gelijkheidsbeginsel, dat de gemeente verplicht om alle gegadigden een gelijke kans te bieden op gunning.

“Als de gemeente ervoor kiest om te selecteren op basis van meer dan alleen het bod, dan moeten de selectiecriteria vooraf kenbaar worden gemaakt aan de gegadigden, en objectief, toetsbaar en redelijk zijn,” aldus klager Tessa van den Hof.

“In een gesprek op het gemeentehuis hebben we gevraagd waarom een dergelijke procedure niet bij de verkoop van het theehuis is gehanteerd, maar kregen daar geen duidelijk antwoord op. De gemeente erkende dat het inderdaad niet netjes was gegaan, maar de schuld daarvoor werd gelegd bij de communicatie door de makelaar en de notaris.”

3 punten van kritiek

De Edese Vos ontving een uitgebreid epistel met een motivering waarom de procecure onrechtmatig zou zijn geweest. De belangrijkste punten hieruit:

• Op het biedingsformulier zijn vijf verschillende onderdelen genoemd waarvoor de gemeente punten zou toekennen. Hoeveel punten en hoe zwaar die punten zouden wegen, was vooraf niet gecommuniceerd. Uiteindelijk is maar op drie onderdelen gescoord: het bod, een eventueel financieringsvoorbehoud en of de geplande invulling voldeed aan het bestemmingsplan. Dat de gemeente waarde hechtte aan een invulling die voldeed aan het bestemmingsplan, werd door de gemeente pas achteraf aan de gegadigden gecommuniceerd.
• Er waren meerdere gegadigden met evenveel punten. Het is onduidelijk op basis waarvan de gemeente de partij heeft geselecteerd die het theehuis gegund heeft gekregen, terwijl de gemeente verplicht is om de genomen beslissig tot gunning te motiveren (motiveringsbeginsel). In de voorwaarden staat weliswaar dat de gemeente zonder opgaaf van redenen mag gunnen, maar volgens klagers is dit in strijd met het Didam-arrest. “De selectieprocedure was onvoldoende transparant,” aldus Van den Hof.
• De gemeente heeft de afvallers 20 dagen de tijd gegeven om “in rechte op te komen tegen de beslissing” door middel van een kort geding bij de rechtbank, maar dit viel samen met de kerstvakantie. Dan is het lastig om nog een advocaat te vinden en een zaak aanhangig te maken.

Wat de klagers ook dwars zit is dat de notaris desgevraagd had gezegd dat er zes biedingen waren geweest. Maar uiteindelijk bleken er zeven te zijn. Waar kwam die laatste opeens vandaan? Ze kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat er achteraf nog door de gemeente is gestuurd.

Het theehuis in ere herstellen

Het stel stelt de gemeente nu aansprakelijk voor de kosten die ze hebben gemaakt en overweegt een civiele procedure te starten. “We hebben 80 uur werk zitten in een brochure met artist impressions en een ondernemingsplan, omdat de gemeente aangaf de invulling van het pand belangrijk te vinden. Hadden we vooraf geweten dat de gemeente zo zou toetsen, dan hadden we er nooit zoveel tijd in gestoken,” vertelt Erikjan van Tongeren, de partner van Van den Hof. Hij noemt de aanpak van de gemeente “houtje-touwtje.”

De brochure ontvouwt plannen om het theehuis de oorspronkelijke bestemming terug te geven, aangevuld met een terras en een grote kas als uitspanning. Er zouden kleinschalige feestjes, cursussen en exposities kunnen plaatsvinden. In de zomer een romantische theetuin, in de winter aangelicht in kerstsferen. Binnen een bar en ontvangsthal met historische foto’s van het theehuis door de jaren heen.

De bieders wilden er zelf wonen en de horeca om te beginnen 2-3 dagen (in het weekend en op woensdagmiddag) uitbaten. “Wij willen ervoor zorgen dat iedereen in Ede weer van het theehuis kan genieten,” schrijven ze. Maar het plan kan nu in de ijskast.

Winnende koper: ‘wonen en openstelling’

De bezwaren van het stel lijken redelijk, maar de weging die de gemeente heeft gemaakt lijkt toch ook verdedigbaar. Het theehuis heeft een monumentale status en moest van binnen nog volledig worden gerestaureerd. Je kunt je dan voorstellen dat de gemeente voorkeur heeft voor een kapitaalkrachtige partij. De gemeente had dit dan wellicht expliciet onderdeel kunnen maken van de selectieprocedure, maar heeft dit volgens klagers nagelaten.

De uiteindelijk gekozen invulling – ‘wonen en openstelling’ – is opmerkelijk, aangezien er ook twee horecavoorstellen lagen. Openstelling betekent in de praktijk dat je meedoet met de Open Monumentendag en misschien nog één of twee andere officiële openstellingsmomenten per jaar. Het is dan in de basis een privéwoning waar de Edese bevolking weinig aan heeft.

Reacties van de betrokken partijen

Makelaar Ditters wilde niet reageren. “Wij werken voor onze opdrachtgever en ik kan daarbij geen inhoudelijke uitspraken doen aangaande een dossier,” zegt kandidaat-makelaar Annelies van Veluw-Boer. Notaris Tabe Jan Schutte laat weten: “Gezien mijn geheimhoudingsplicht en het feit dat u niet een betrokken partij bent kan ik u geen inhoudelijke mededelingen doen.”

De woordvoerder van wethouder Peter de Pater mailde deze reactie:

“We vinden het vervelend dat er een negatief gevoel is ontstaan bij deze mensen, zeker omdat we een uitgebreid gesprek met hen hebben gehad om het proces en de uitkomst toe te lichten. We hebben daarin aangegeven dat het proces op sommige punten beter had gekund. Dat is overigens onze verantwoordelijkheid als gemeente; de makelaar en notaris hebben daar geen aandeel in. We hebben ook gezegd dat ongeacht het proces de uitkomst hetzelfde zou zijn geweest. Deze mensen hadden simpelweg niet het beste bod (qua inhoud en prijs). Vooraf is helder aan alle inschrijvers gecommuniceerd dat kosten voor de inschrijving voor eigen rekening en risico zijn. Dat kan geen verrassing zijn.”

“Wethouder De Pater heeft inderdaad gesproken over de toekomst van Theehuis. Toen was hem al bekend dat er volgens het bestemmingsplan (en dat is overgenomen in de advertentie op Funda) veel meer mogelijkheden zijn voor het Theehuis. Zijn uitspraak over theedrinken in het Theehuis was daarmee slechts een wens voor de toekomst.”

Eind deze maand ontvangt de nieuwe eigenaar de sleutel. De gemeente meldt dat “de nieuwe eigenaar enthousiast is en dan graag zijn verhaal wil vertellen.”

Het Didam-arrest blijft gemeenten bezighouden. Vorig jaar ging de gemeente Rhenen de mist in door het oude dorpshuis van Elst te verkopen en daarbij geen zorgvuldige procedure toe te passen. Ook daarbij ging het om onvoldoende transparantie en onderbouwing van de criteria en toegepaste puntentelling. Doordat een van de bieders naar de rechter stapte, ging er een streep door de verkoop. Omdat de gemeente ook daarna haar zaakjes niet op orde kreeg, is de verkoop uiteindelijk helemaal niet meer doorgegaan.

NASCHRIFT 29 januari 2024: Er is inmiddels een vervolgartikel verschenen, ‘De Pater zwijgt over omstreden deal Theehuis Hoekelum’.

Vond je dit artikel interessant?