De beste tips om niet te worden opgelicht met een kamer

Hoe kun je voorkomen dat je ten prooi valt aan een huisvestingsscam op Facebook? Dit zijn de beste tips hoe je een oplichter kunt detecteren, met concrete voorbeelden uit het onderzoek naar huurfraude.

Om positief te beginnen: het is heel goed mogelijk om vrijwel sluitend te controleren of een aanbod dat je krijgt klopt of niet. Maar je moet er wel wat moeite voor doen. De tips zijn geordend op basis van de stappen in het huurproces.

Controleer het profiel van de aanbieder

• Check de profielfoto van de aanbieder. Is het gezicht goed zichtbaar? Staan er meer foto’s op de timeline waarin dezelfde persoon te herkennen is? Tip: haal de profielfoto even door een reverse image-zoekmachine zoals Google Lens, Tin Eye of Yandex voor een check. Dan zie je vrij snel of de foto van het web is geplukt. Dit kun je eventueel ook doen met de foto’s van de accommodatie.

Deze scammer heeft wel een profielfoto van een studente van internet geplukt, maar verder weinig moeite gedaan om te verbergen wie hij is en waar hij voor spaart.

• Check de vriendenlijst: heeft deze persoon een actief en logisch sociaal netwerk? Niet iedereen met een ‘mager’ Facebook-profiel is een scammer, maar scammers hebben wel altijd een mager Facebook-profiel. Ze vinden het teveel werk om tientallen persoonlijke foto’s van iemand anders te uploaden en gespreid over de tijd te plaatsen om het voldoende authentiek te laten lijken.
• Staan er foto’s op van Afrikaanse jongens met dure horloges en auto’s, ga dan maar een deurtje verder.
• Check van hoeveel groepen iemand lid is. Meer dan 100 is een rode vlag. Check ook wat voor groepen dat zijn. Scammers zitten vaak in meerdere huisvestingsgroepen in meerdere landen en steden.

Deze scammer beantwoordt alle toegangsvragen routinematig met ‘yes’. Ze is actief in meer dan 150 huisvestingsgroepen en probeert hier een groep in Wageningen binnen te dringen. Een andere groepsbeheerder liet haar gewoon toe, zodat ze ongecontroleerd haar gang kon gaan.

• Zoek op de naam van de aanbieder, zowel binnen Facebook als op Google en analyseer de resultaten. Veel mensen die aan de WUR studeren of werken (en in de positie zijn om een kamer aan te bieden) zijn bezig met hun loopbaan en hebben profielen op LinkedIn of ResearchGate. Vind je geen relevante ‘professionele’ treffers, dan is dat een rode vlag. 

Controleer de advertentie

• Als het aanbod te goed is om waar te zijn, is het waarschijnlijk niet waar. Een gemeubileerd 2-kamerappartement voor € 500 bijvoorbeeld, op loopafstand van de universiteit. Dat is in de Nederlandse huisvestingsmarkt niet realistisch. De reële gemiddelde marktprijzen: voor een onzelfstandige studentenkamer in een studentenhuis € 350, voor een studio (met eigen voordeur, keuken en badkamer) € 600, voor een 2-kamer appartement € 800, voor een 3-kamer appartement € 1000, en voor ruimere woningen tussen de € 1200 en 1800. Deze bedragen zijn indicatief en betreffen de kale huur.
• Als de aanbieder reacties onder het bericht heeft uitgeschakeld, is dat om te voorkomen dat oplettende groepsleden een waarschuwing plaatsen. De oplichter hoopt dat je een PM (persoonlijk bericht op Messenger) stuurt, zodat hij je achter de schermen kan oplichten.

Een te-mooi-om-waar-te-zijn nepadvertentie, waarbij de reacties zijn uitgeschakeld.

• Knip en plak eens een paar zinnen uit de tekst van de advertentie in het zoekvenster van Facebook. Vaak gebruiken scammers dezelfde teksten in meerdere groepen. In de zoekresultaten kun je dat dan meteen zien. Op Facebook Marketplace zit een knop waarmee je alle andere aanbiedingen van een verkoper ook kunt zien.
• Op foto’s zijn vaak opmerkelijke details te zien die bepalen of je te maken hebt met een Nederlandse woning of een buitenlandse. De radiatoren en stopcontacten bijvoorbeeld, een gasfornuis in de keuken, verpakkingen van levensmiddelen, het uitzicht vanuit het raam op de omgeving. Nederlandse woningen zijn klein in oppervlakte, dat zie je ook terug in de kamers, met name de badkamer en de keuken. Krijg je een riante kamer of appartement aangeboden, dan zijn extra checks verstandig.

Lekker makkelijk: dezelfde advertentie in huisvestingsgroepen in verschillende steden plaatsen.

• Scammers gebruiken meestal vergelijkbare teksten voor advertenties. Alle kenmerken van de woning worden uitgebreid opgesomd, er is geen duidelijke huurtermijn (dat mag je zelf bepalen, wat in de extreem drukke woningmarkt in Nederland ongewoon is), het is volledig gemeubileerd, de prijs is inclusief gas, water, elektra en internet (dat wordt in Nederland bij gewone huur altijd apart berekend), en de locatie is altijd perfect (dichtbij de universiteit, winkels en stadscentrum). Het gaat hierbij niet om de losse elementen, maar om de combinatie ervan.
• Ook een rode vlag: als meerdere kamers in een woning tegelijk worden aangeboden en je kunt kiezen of je maar één kamer huurt of de hele woning. En dergelijke beschikbaarheid is zeldzaam in de Nederlandse markt.

Vraag aanvullende informatie op

• Als je na het eerste contact meteen wordt doorverwezen naar iemand anders, meestal een huisbaas die zich in het buitenland bevindt, met een nummer op Whatsapp, die je het contract gaat sturen, en je de woning niet zelf kan laten zien, reken er dan maar op dat het een scam is. Dit is zo’n doorzichtige klassieke truc dat je je afvraagt waarom scammers ‘m nog steeds gebruiken.
• Aanbieders in Nederland zullen een Nederlands mobiel nummer hebben, dat begint met +31 (landcode), gevolgd door een 6. Is het een nummer uit een ander land, dan is het opletten geblazen.

De typische eerste e-mail die een scammer stuurt bevat vaak de melding dat hij in het buitenland zit.

• Vraag altijd een aantal gegevens bij de aanbieder op: zijn/haar volledige naam, het adres van de accommodatie, wat zijn studie of werk is, en wat de reden is dat de aanbieder zijn/haar kamer verhuurt.
• Welke mailprovider gebruikt de aanbieder? Yahoo wordt veel gebruikt door scammers, alsook providers als Protonmail waar je adressen anoniem kunt registreren.
• Het belangrijkste om te controleren is of de aanbieder daadwerkelijk de eigenaar of hoofdhuurder van de betreffende accommodatie is. Accommodaties in de toeristische sector hebben meestal een eigen website met een nl-domein. Particuliere eigenaren kunnen worden gecontroleerd in het Kadaster. Een hoofdhuurder zal zijn huidige huurcontract kunnen overleggen, zodat je op basis van die gegevens navraag kunt doen.
• Woont de aanbieder zelf in de accommodatie of in de directe regio? Zo niet, wees dan op je hoede. Het is niet logisch dat iemand die bijvoorbeeld in Londen of Maastricht woont een appartement in Ede of Wageningen aanbiedt en die huur op afstand regelt.

De scammer legt de procedure uit en probeert vertrouwen te wekken.

• Meestal gebruiken scammers bestaande adressen van studentenhuizen en particulieren. Ga na of het adres in Google treffers oplevert en of die overeenkomen met de naam van de aanbieder.
• Controleer het adres in Streetview. Vaak worden in advertenties alleen binnenfoto’s gebruikt. Je kunt een aanbieder gerust vragen om ook een zelfgemaakte recente foto van de gevel te mailen. Als hij/zij er echt woont, zal dat geen probleem zijn, die kun je dan in Streetview controleren. Controleer ook met je rechtermuisknop de exif-data van de foto. Wanneer is deze gemaakt?
• Vraag de aanbieder eens of hij/zij je de kamer of woning in een korte videocall kan laten zien, zodat je kunt controleren of deze matcht met de foto’s. Vraag ook om enkele live beelden van buiten, bijvoorbeeld het straatnaambordje.
• Realiseer je dat als een scammer je zijn/haar ID doormailt, zogenaamd om vertrouwen te wekken, deze zonder twijfel van iemand anders is. Google eens op die persoon en probeer langs een andere weg contact te leggen.
• Soms wordt geadviseerd om te checken of je je op het huuradres kunt inschrijven bij de gemeente. Maar dat is geen criterium voor de vraag of iets een scam is. Het hangt van het soort accommodatie af, de lengte van je verblijf, de voorkeur van een verhuurder e.d. De vuistregel: als je langer dan vier maanden ergens wilt verblijven, dan moet je je kunnen registreren en dien je een officieel huur- of onderhuurcontract te krijgen. Dit is iets wat je met de eigenaar of hoofdhuurder kunt bespreken.
• Een verhuurder die aandringt op een snelle beslissing is als zodanig ook geen scam-indicator. In de Nederlandse markt is de vraag vele malen groter dan het aanbod. Dus een verhuurder zal je niet een paar weken bedenktijd geven, terwijl er tientallen anderen staan te dringen voor dezelfde kamer.

Controleer de huurovereenkomst

• Vraag om een huurovereenkomst en ga na of deze professioneel is opgesteld. Scammers gebruiken meestal heel simpele overeenkomsten van 3-4 kantjes. De kop is vaak in een niet-gangbaar lettertype, van Comic Sans tot Gothic. Inhoudelijk worden termen gebruikt die in Nederlandse huurovereenkomsten niet gangbaar zijn.

Screenshot van een huurcontract zoals dit door scammers wordt gebruikt.

• Bij onderhuur (een hoofdhuurder die tijdelijk aan jou doorverhuurt, bijvoorbeeld vanwege verblijf in het buitenland) moet in Nederland een officieel onderhuurcontract worden gebruikt van de huisvester. In Wageningen en Ede is de helft van alle studentenhuisvesting in handen van Idealis. Vraag om zo’n onderhuurcontract en check bij de huisvester of het adres van hen is. Je voorkomt hiermee ook dat je illegaal onderhuurt.
• Mail of app in geen geval een kopie van je paspoort of ID. Scammers gebruiken die voor identiteitsdiefstal – om andere mensen mee op te lichten of een bankrekening in jouw naam te openen. Vaak vragen verhuurders bij aankomst (dus bij fysiek contact) of in een beveiligde professionele online omgeving (als onderdeel van de huurprocedure) wel om je paspoort, dat is geen probleem.

Houd grip op het betalingsproces

• Er wordt nogal eens het advies gegeven om een kamer eerst te bezichtigen en dan pas te betalen. Als je al in Wageningen of Ede bent kan dat natuurlijk, maar zoek je vanuit het buitenland, dan is dat niet mogelijk. Realiseer je dat vooraf betalen als zodanig geen rode vlag is. Vrijwel elke aanbieder zal een redelijke vooruitbetaling vragen van de eerste maand huur en/of borg.
• Een klassieke scamtruc: eerst het contract tekenen en het geld overmaken, waarna je de huissleutels per post krijgt toegestuurd. Geen enkele serieuze verhuurder stuurt je sleutels per post.
• Als er wordt gezegd dat een advocaat betrokken is bij de betaling, er een ‘huisvestingscommissie’ naar het contract heeft gekeken, of als er tussentijds sprake is van anderssoortige ‘complicaties’ waardoor je de betaling toch anders moet doen, wees dan op je hoede. Dat is typisch scammersgedrag.

Een scammer die een ‘complicatie’ creëert om je tot betaling aan te zetten.

• Het is gangbaar in Nederland om per bank (of creditcard als het een toeristische accommodatie is) te betalen naar een Nederlandse bankrekening / IBAN. Als je wordt gevraagd een buitenlandse rekening te gebruiken, wees dan op je hoede, dan is het waarschijnlijk oplichting. Contante betalingen zijn in Nederland ook niet gangbaar.
• Betaling via Western Union, MoneyGram, UPS of Airbnb is een no-go, dan weet je zeker dat het een scam is. Geen enkele serieuze verhuurder gebruikt deze diensten of laat een betaling via Airbnb lopen om daar 17% commissie op af te tikken, maar zal altijd om een rechtstreekse bankbetaling vragen.
• Betaal pas als je de meest relevante checks hebt gedaan en een door beide partijen ondertekende overeenkomst hebt ontvangen.

Tenslotte

Heeft het zin om namen van oplichters en veelgebruikte adressen openbaar te maken, zoals sommige andere websites doen? In mijn optiek heb je hier weinig tot niets aan. 

De veelgebruikte adressen zijn werkelijk bestaande adressen van studentenhuizen of particulieren die zelf niets met huurfraude van doen hebben. Vaak weten ze niet dat hun adres wordt gebruikt. Door het aan te merken als ‘fraudeadres’ worden zij onterecht in een negatief daglicht gesteld. Hetzelfde geldt voor namen die oplichters gebruiken. Vaak zijn dit verzonnen namen of de namen van mensen die ze eerder hebben opgelicht. 

Daar komt bij dat oplichters gebruikte namen en adressen met regelmaat veranderen, waardoor je met zo’n lijst voortdurend achter de feiten aanloopt.

Dit is het derde en laatste deel uit onze serie over huurfraude in Ede en Wageningen. Lees ook het eerste en tweede deel. De artikelen zijn ter preventie ook naar het Engels vertaald en in de internationale huisvestingsgroepen op Facebook geplaatst.