Ede groeit, maar hoe? De Edese Woondeal beter bekeken

Ede tekent de Woondeal Regio Foodvalley. Maar hoeveel woningen levert dat op en zijn ze betaalbaar genoeg voor de ‘eigen’ inwoners?

Ede wil 7.000 woningen bouwen tot 2030, waarvan twee derde betaalbaar.
Ede haalt het doel van twee derde betaalbaarheid tot nu toe niet en heeft daarbij ook voor 1.200 woningen nog geen plek.
Ede heeft nog niet duidelijk of de nieuw te bouwen woningen inderdaad ook voor twee derde deel betaalbaar zullen zijn.

Samen met het Rijk, de provincies Gelderland en Utrecht, en gemeenten in de buurt bedacht Ede de Woondeal Regio Foodvalley. Tot 2030 moeten er 25.000 nieuwe woningen bijkomen. In deze Woondeal spreken ze af welke gemeente waar woningen gaat bouwen, hoeveel en voor wie. De Edese burgemeester René Verhulst ondertekent op 8 maart 2023 namens de gemeenten Ede, Barneveld, Nijkerk, Rhenen, Renswoude, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen (die samenwerken in Regio Foodvalley) de gemaakte afspraken. Het Rijk krijgt zo meer invloed op de bouwplannen van de gemeenten.

De Edese Vos analyseerde de Woondeal en keek vooral naar het ‘betaalbare segment’ huizen. Wat gaat Ede doen voor de mensen met de kleine portemonnee, op zoek naar geschikte woonruimte?

Ede heeft voor veel woningen nog geen plek

Als eerste valt op dat Ede (en Wageningen) voor veel te bouwen woningen nog geen plek heeft gevonden. Als tweede dat in Barneveld twee op de drie woningen ‘betaalbaar’ zijn, en in Ede maar de helft. In Ede is voor 1.200 woningen nog geen plek en zo’n 3.400 woningen blijven potentieel buiten het bereik van de mens met de kleine portemonnee. Dat roept vragen op. Temeer daar het woord ‘betaalbaar’ ook relatief is. Een huis van 355.000 euro is volgens de overheid betaalbaar. Maar hoe realistisch is dat nog, nu de rente omhoog kruipt?

Bouwt Ede de meeste dure huizen?

Ede kan potentieel de meeste dure huizen bouwen. In bijgaand staatje is dat te zien. Onder het kopje ‘Potentieel dure woningen’ berekende de Edese Vos het aantal huizen waarvan de prijscategorie nog niet vaststaat. Het doel van de Woondeal is dat twee derde van de nieuwe huizen betaalbaar is. Maar in de planning is dat niet hard gemaakt. Voor bijna 3.500 woningen is nog niet vastgelegd hoe duur ze zullen zijn. Dat levert risico’s op en roept de vraag op hoe goed de gemeente zijn best gaat doen om dit doel ook echt te halen. De nieuwbouw op de Kazerneterreinen is een slecht voorbeeld. De grondprijs van dit mooie (bos)gebied werd door de gemeente Ede hoog gehouden, met als gevolg een heel klein percentage sociale woningen. Dat kan zomaar weer gebeuren.

De Edese Vos stelde wethouder Leon Meijer, hij gaat over woonbeleid, daarom enkele vragen over de Woondeal.

Wel of geen betaalbare huizen

Meijer is het niet eens met de constatering dat Ede de meeste dure huizen lijkt te gaan bouwen. Voor de korte termijn erkent hij wel dat er (dure) woningen bijkomen waar, als het gaat om betaalbaarheid, niet veel meer aan gedaan kan worden. Die contracten werden al lang geleden gesloten. Maar van veel huizen is de ‘plancapaciteit’ nog niet bekend, zegt de wethouder. Met andere woorden, daar valt nog wat te regelen.

Vanuit de Woondeal lijkt Ede stevig in te zetten op die twee derde betaalbaarheid, maar Meijer verwijst ook naar een “fair share”. Daarmee bedoelt hij dat elke gemeente meewerkt aan het bouwen van voldoende betaalbare woningen. “Een gezamenlijke opgave”, noemt hij dat. Eentje waarin Ede zich tot nu toe nog niet als voortrekker heeft laten zien. Procentueel gezien is Ede in de Woondeal de laagst scorende gemeente als het gaat over het bouwen van betaalbare huizen, Renswoude met zijn paar huizen uitgezonderd.

Ede gaat voor ‘benaderen’

Het Rijk wil graag dat twee derde van de nieuwe woningen in een gemeente betaalbaar is. Daarvan zegt de wethouder dat Ede de ‘ambitie van het Rijk’ wil benaderen. Hij wijst erop dat Ede al wat regels heeft aangepast. Bijvoorbeeld dat de sociale huurwoningen geen 25%, maar 30% moeten uitmaken van het nieuwe bouwproject. Maar hij vergeet daarbij te vertellen dat het sociale koopdeel (met de Koopgarantregeling) tegelijk is verlaagd tot 5%. Het percentage ‘sociaal laag’ blijft zo op 35% staan. Per saldo is dat geen verandering.

Daarbij komt de uiteindelijke verdeling binnen een project altijd tot stand in samenspraak met de bouwer. De streefcijfers zijn geen harde limieten. Je kunt vraagtekens stellen in hoeverre deze doelstellingen in de praktijk waar gemaakt gaan worden.

In een hierop gevraagde reactie zegt Meijer dat deze wijziging aansluit bij het bestuursakkoord van het huidige college, om het accent te leggen op sociale huur. Hij rekent op dit moment aan het verhogen van het totale aandeel betaalbaar, maar dat kost tijd. Deze accentverlegging zorgt in de huidige praktijk dus wel voor een verlaging van het aandeel van de sociale koop. Of dat de bedoeling is geweest van het bestuursakkoord?

Woningen voor ‘eigen inwoners’

De gemeenten van regio Foodvalley willen ook graag mensen uit omliggende regio’s en vooral uit de Randstad huisvesten. Mensen uit de Randstad hebben meer geld te besteden dan mensen uit Ede. Voor het geld van een appartement in Amsterdam koop je in Ede een prachtig vrijstaand nieuwbouwhuis. Dit betekent dat mensen uit Ede vaak het nakijken hebben. Deze ‘verdringing’, zoals dat heet, heeft de nodige aandacht. Zo stelde de SGP al eens voor koopwoningen dan maar in kleine plukjes te verkopen, en niet in een keer. Dan valt het minder op en heb je meer kans dat ‘eigen inwoners’ een woning kunnen kopen.

Er is dus een wet nodig die het mogelijk maakt dat nieuwbouwwoningen eerst aan de eigen inwoners verkocht mogen worden. Die wet is in de maak, geeft wethouder Meijer aan. Het zorgt ervoor dat bij koop en huur gevraagd kan worden naar een bepaalde binding met Ede. Of Ede gebruik gaat maken van deze wet, laat de wethouder in het midden.

Leren van de buurgemeenten

Het is opvallend dat Barneveld de Rijksdoelstellingen bijna haalt. Bijna twee op de drie woningen is betaalbaar en de projecten lijken ook al in kannen en kruiken te zijn. Misschien is dat wel omdat Barneveld zo duidelijk met betaalbaarheid bezig is. In de eerste zin waarmee Barneveld zich in de Woondeal omschrijft, noemt ze al de betaalbaarheid. Dat doet Ede ook, en Ede erkent daarbij dat daar tot nu toe niet veel aandacht voor was.

Gezien de vele mitsen en maren die in de aan de Edese Vos gegeven antwoorden te bespeuren zijn, kun je je afvragen of dat wel goed gaat. Is het systeem in Ede niet zo ingericht en op elkaar ingespeeld dat er als vanzelf de oude vertrouwde verhoudingen ontstaan? Met als resultaat opnieuw minder betaalbare woningen dan gewenst? Tweemaal verwijst Meijer in antwoord op vragen van de Edese Vos naar de samenwerking in de regio, en noemt dan een “fair share” en het “op regioniveau een betaalbare bouwstroom bevorderen”. Het antwoord ligt blijkbaar in de samenwerking besloten. Maar het ontwijkt duidelijke meetbare doelen.

‘We bouwen wijken, geen woningen’

Ede gebruikt het motto ‘we bouwen wijken, geen woningen’. Dat betekent dan dat Ede ook aandacht geeft aan andere zaken dan stenen op elkaar stapelen. Maar de Edese Rekenkamer concludeert over het Edese woonbeleid dat het vooral lette op het ‘stapelen van stenen’. De stand van zaken rondom thema’s die over de kwaliteit van wonen gaan, is onduidelijk, staat in de 5-minutenversie van het Rekenkamerrapport. In de Woondeal zelf staat onder het kopje ‘Aanvullende afspraken’ dat er nog extra afspraken worden gemaakt over zaken als flexwoningen, studentenhuisvesting, woonvormen, duurzaamheid, enzovoorts. Alle gemeenten die met deze Woondeal meedoen, ook Ede, moeten in 2023 een ‘integrale woonzorgvisie’ opstellen.

De rekenkamercommissie heeft als laatste aanbeveling een tip voor de gemeenteraad. Vraag op alle belangrijke momenten informatie over het woonbeleid op, om het beleid te kunnen bepalen en de uitvoering te kunnen controleren. De Edese Vos zette voor het gemak alle standpunten van de lokale politieke partijen over wonen, bouwen en huisvesting op een rij. Hier ligt vanuit de lokale partijen de verantwoording naar hun kiezers en een checklist in hoeverre de bouwprojecten bijdragen aan deze lokale doelen.

Burgers betrekken

Al met al is de Woondeal een prachtig stukje werk. Het is van belang dat alle betrokkenen weten wat er gebeuren gaat en wat de plannen zijn. Omdat er zoveel vragen en wensen zijn waar een antwoord op moet komen, is het voeren van een juist beleid ingewikkeld. Het antwoord op de ene behoefte maakt het goed reageren op een andere behoefte alleen maar moeilijker. Sommige antwoorden kunnen niet gegeven worden, omdat marktpartijen of andere belangengroepen er dan hun specifieke voordeel mee doen, niet per se in het algemeen belang. Het is niet altijd duidelijk wat de langetermijndoelen zijn van de bestuurders die nu het beleid bepalen.

Een basale vraag voor veel Edenaren: moet Ede echt zo groot worden als we nu zien gebeuren? Die discussie lijkt voor de beleidsbepalers al een gelopen race te zijn. Ja, is hun antwoord, en ze wijzen op de grote belangstelling die er is voor elk woningbouwproject. Maar getoonde individuele basale woonbehoeften kun je niet zomaar een-op-een vertalen in steun voor het massaal uitbouwen van Ede, een beeld wat oprijst uit de Woondeal. Er is veel meer werk aan de winkel om de Edese burger voor te lichten en bij de ontwikkelingen te betrekken. En soms ook te zeggen: dat gaan we niet of heel anders doen.

Ede groeit, maar hoe? Vragen over betaalbaar bouwen en waar dan te bouwen, blijven branden, ook met deze nieuwe Woondeal.

NASCHRIFT 7 september 2024: Ede gaat drastisch veranderen.

GEBRUIKTE BRONNEN

Regio Foodvalley
Persbericht: Afspraken voor 25.000 nieuwe woningen in Regio Foodvalley
Regio Foodvalley – Presentatie woondeal (pdf)
Woondeal 2022-2030 Regio Foodvalley (pdf)

Gemeente Ede
Beleidsregel prijsgrenzen, prijscategorieën en uitgangpunten woningbouwprogrammering gemeente Ede 2022
Beleidsregel prijsgrenzen, prijscategorieën en uitgangpunten woningbouwprogrammering gemeente Ede 2021

Edese Rekenkamer
Rekenkamerrapport: Wonen is meer dan bouwen. Rekenkameronderzoek woonbeleid gemeente Ede – NVRR

Ede Stad
Eigen inwoners eerst – de plukjestruc – EdeStad.nl Column

GEBRUIKTE TERMEN IN WOONDEAL

Harde capaciteit
Capaciteit in vastgestelde plannen.

Zachte capaciteit
Capaciteit in plannen die nog niet vastgesteld zijn door de gemeenteraad.

Netto capaciteit
Het aantal te bouwen woningen minus de te slopen woningen (soms wordt een verouderde wijk gesloopt om nieuwe huizen te bouwen).

Bruto capaciteit
Het aantal te bouwen woningen.