Marc van der Woude
De gemeente Ede zet de eerste stap in de ontwikkeling van Doesburgerbroek, de nieuwe woonwijk ten noorden van Kernhem. De gemeenteraad stemde afgelopen donderdag in met het ‘openen’ van de grondexploitatie – het moment waarop de gemeente officieel geld vrijmaakt om met de uitvoering te beginnen. Opvallend: het plan begint met een fors verlies.
Voor de eerste fase, goed voor zo’n 480 woningen, rekent de gemeente op een tekort van 18,6 miljoen euro. Daarvan komt € 8,7 miljoen voor rekening van de grond die de gemeente zelf uitgeeft, en nog eens € 9,9 miljoen bij de percelen die particuliere ontwikkelaars realiseren. Het tekort wordt gedekt uit de reserve Omgevingsvisie, een spaarpot die bedoeld is voor de uitvoering van ruimtelijke plannen.
Miljoenen onder water
Volgens de gemeente zijn de verliezen onvermijdelijk. Het gaat om een groot, complex gebied waar niet alleen huizen moeten komen, maar ook natuur, wegen en voorzieningen.
In de officiële stukken wordt voor natuurcompensatie een bedrag van circa € 25 miljoen genoemd, maar wethouder Jan Pieter van der Schans (CDA) sprak vorige week in Vastgoedjournaal over een kostenpost van rond de € 30 miljoen. Het geld is onder meer nodig om 120 hectare nieuw leefgebied voor steenuilen te creëren, aangezien in het gebied zelf vijf broedparen voorkomen. Van der Schans zei dat minister Mona Keijzer “niet wist wat ze hoorde” toen zij het bedrag vernam.
De nieuwe westelijke ontsluitingsweg kost nog eens 10 tot 15 miljoen euro. Per woning bedraagt de onrendabele top – het deel van de investering dat niet kan worden terugverdiend – bijna € 30.000.
De onrendabele top is het bedrag dat de gemeente moet bijleggen omdat de opbrengst van grondverkoop lager is dan de investeringskosten. Bij Doesburgerbroek gaat het om een relatief groot bedrag, dat volgens de toelichting vooral wordt veroorzaakt door de hoge kosten voor natuurcompensatie, infrastructuur en grondverwerving.
Politieke keuze met risico’s
Met dit besluit kiest de gemeenteraad bewust voor een verlieslatende start.
De totale businesscase voor het hele Doesburgerbroek – uiteindelijk zo’n 2.500 tot 2.700 woningen – laat zelfs een tekort zien van 60 tot 75 miljoen euro. Dat is nog zonder subsidies van provincie of Rijk, waarover nog geen zekerheid bestaat.
Het college noemt de investering noodzakelijk om de woningbouw in Ede op gang te houden. Tegelijkertijd waarschuwen ambtenaren in de toelichting voor grote onzekerheden: het stedenbouwkundig plan is nog niet uitgewerkt, onteigening van landbouwgrond kan duurder uitvallen en het provinciale stikstofbeleid kan de planning beïnvloeden.
Ook speelt dat het voorkeursrecht van de gemeente op een deel van de gronden inmiddels is verlopen, waardoor eigenaren hun grond vrij kunnen verkopen. Volgens Van der Schans maakt dat het moeilijker om regie te houden en speelt speculatie een toenemende rol. Hij pleit daarom voor een landelijke planbatenheffing, zodat gemeenten een deel van de waardestijging van bouwgrond kunnen terugvorderen.
Het college zegt de risico’s zorgvuldig te hebben afgewogen. “We doen geen uitspraken over een grens voor de onrendabele top,” laat de woordvoerder van wethouder Van der Schans weten. “We hebben de kosten en risico’s die we kennen zo goed mogelijk in kaart gebracht en vinden het voorstel dat er nu ligt verantwoord.” Volgens de gemeente zitten de meeste kosten in buitenplanse verplichtingen – natuurcompensatie, milieumaatregelen en de aanleg van een ontsluitingsweg – die in elk scenario nodig zijn.
Een deel van de rijksbijdrage is inmiddels toegekend; een tweede aanvraag loopt nog. “Zolang er grote woningnood is, is het stopzetten van dit plan voor ons geen optie,” aldus Van der Schans.
De prijs van groei
Met Doesburgerbroek wil Ede haar ambitie waarmaken om te groeien naar ruim 130.000 inwoners. Maar die groei heeft een prijs. De verliezen drukken op gemeentelijke reserves, en zolang de grond nog niet wordt verkocht, levert het project niets op. Tegelijk is de druk om te bouwen groot: Ede moet volgens de woondeal tot 2030 duizenden extra woningen realiseren.
In de reserve Omgevingsvisie, waaruit de gemeente het tekort voorlopig dekt, blijft na de onttrekkingen voor Doesburgerbroek circa € 16 miljoen over, inclusief voor andere projecten.
Het besluit van donderdag gaat dus verder dan een technisch financieel document. Het is een politieke keuze om groei belangrijker te vinden dan winst – in de hoop dat de wijk op termijn meer oplevert dan zij nu kost.
Al met al een heel groot plan, wat heel veel geld gaat kosten. Dat er nu al gesproken wordt over tekorten doet mij denken aan het WFC-debakel. Als je daar een woning gaat kopen, zit je dan vast aan het warmtebedrijf? Als dat zo is, ze dan maar eens te verkopen.
Zoals we hebben gehoord in de raadvergadering zal deze wijk inderdaad aangesloten worden aan het warmtebedrijf. Zij hebben zonder dat ze daar ook maar iets voor doen, klanten gekregen waar ze niets voor doen. Ook niet met de klachten. We willen een bijeenkomst proberen te op te zetten. Voor mensen die tegen het warmtebedrijf zijn, met klachten uit de buurt waar de biomassa centrale staat en voor mensen die verplicht aangesloten zijn, en ook klachten hebben. De verplichte filters zijn er nog steeds niet, en handhaving heeft nog een aantal rechtszaken lopen tegen dit bedrijf. Maar aan klanten helpen daar is de gemeente goed in.
Nou dan weten we in elk geval wat de gemeentelijke belastingen zoals WOZ gaan doen….
Zal wel een ander potje zijn, maar het gegoochel met potjes en cijfers, zijn de raadslieden/wethouders meestal erg goed.
Het gegoochel met potjes is vooral een ambtelijke hobby. De meeste raadsleden en wethouders zijn ternauwernood in staat een boodschappenlijstje te managen, laat staan een gemeentelijke begroting.
Advies voor de huidige landeigenaren. Lekker blijven zitten en afwachten, je grond wordt slapend meer waard en de gemeente zal door de knieen moeten gaan omdat ze hun voorkeursrecht door nalatigheid en arrogantie hebben laten verlopen. Daarna huilie huilie heeft geen zin meer. Dat Van der Schans denkt dit wel even te regelen is een typisch voorbeeld van zelfoverschatting.
En begin een steenuilenfokkerij want die brengen al snel zo’n 5 ton per stuk op…
Ben wel benieuwd wat Johan Vollenbroek van dit project vindt? Naast steenuilen zitten er dassen, vleermuizen en sinds twee maanden ook de wolf. De Lunterseweg is niet berekend op deze verkeerstoename en er zal een nieuwe weg aangelegd moeten worden richting A30.